아파트 발코니 확장 미고지 시 매도인 책임은?

아파트 발코니 확장 미고지 문제는 단순한 오해로 끝나지 않습니다. 적발 시 원상복구 명령이나 이행강제금이 부과될 수 있기 때문에, 매수자 입장에서는 상당한 경제적 손해를 입을 수 있는데요. 문제는 이런 중요한 사실을 매도인이나 부동산 중개인이 제대로 알리지 않았을 때입니다. 이럴 경우 손해배상이나 계약 해제를 요구할 수 있을까요?

매도인이 사용승인 미고지를 한 경우

아파트 계약 당시 매도인이 발코니 확장 사실을 설명하면서, 그 부분이 사용승인을 받지 않았다는 점은 말하지 않았다면 이는 명백한 고지의무 위반입니다.

사용승인 없는 확장 고지의무 존재

건축법 제22조에 따르면, 사용승인을 받지 않은 건축물은 원칙적으로 불법건축물에 해당합니다. 그리고 대법원은 이러한 사용승인 누락 사실이 매수자에게 불리한 영향을 줄 수 있는 중대한 정보에 해당한다고 보고 있습니다. 이는 매도인이 알고 있었거나 충분히 알 수 있었던 사정이라면, 고지의무를 위반한 것으로 평가됩니다.

하자담보책임의 적용 가능성

민법 제580조는 매매 목적물에 하자가 있는 경우 매수인은 하자담보책임을 물을 수 있도록 규정하고 있습니다. 이 조항은 계약 이후에 발견된 하자, 특히 계약 체결 당시 고지되지 않은 하자에 적용되는데요. 발코니 확장은 단순 미관상 문제가 아니라 불법건축에 해당하고, 시정명령까지 가능하다는 점에서 단순한 하자 이상으로 판단되기도 합니다.

즉, 매도인은 이로 인해 발생한 원상복구 비용, 이행강제금 등 손해에 대해 배상책임을 질 수 있으며, 경우에 따라 계약 자체를 해제할 수 있다는 주장도 가능합니다.

부동산 중개업자의 설명의무 위반

부동산 중개업자도 책임에서 자유로울 수 없습니다. 오히려 전문가로서 더욱 엄격한 기준이 적용되기도 합니다.

확인·설명의무 위반이 쟁점

공인중개사법 제25조는 중개업자가 거래에 중요한 영향을 미치는 사항을 성실하게 설명할 의무를 명시하고 있습니다. 이 조항은 단지 ‘묻는 말에 답하는’ 정도가 아니라, 적극적으로 확인하고 설명해야 할 의무를 말합니다. 특히 건축물의 용도, 위반 건축 여부, 행정처분 이력 등은 중대한 거래 조건이기 때문에 반드시 설명서에 반영되어야 합니다.

만약 중개사가 해당 사실을 알고 있었음에도 고의로 누락하거나, 주의의무를 다하지 않아 사용승인 누락 사실을 확인하지 못했다면, 이는 명백한 법 위반입니다.

법원 판례의 입장

인천지방법원 2023나79473 판결에서는, 중개사가 아파트의 위반건축물 여부를 제대로 확인하지 않고 “적법”하다고 기재한 중개대상물 설명서를 제공한 경우, 계약 해제 사유가 된다고 보았습니다. 심지어 이 판결에서는 중개수수료조차 받을 자격이 없다고 판시한 바 있습니다. 이처럼 중개업자의 과실은 실제 계약 무효나 손해배상으로 이어질 수 있습니다.

법적 대응 절차와 증거 준비 방법

그렇다면 이런 상황에서 매수자는 어떻게 대응해야 할까요? 법적으로 책임을 묻기 위해선 사전에 몇 가지 절차와 증거를 잘 준비해두는 것이 중요합니다.

내용증명 발송을 통한 공식 통보

우선 매도인과 중개업자에게 내용증명을 통해 사용승인 누락 사실을 통보하고 책임을 묻는 것이 첫 단계입니다. 이 내용에는 당초 설명된 사실과 다르다는 점, 이로 인해 발생할 수 있는 법적 책임(손해배상 또는 계약 해제 등)을 명확히 적시해야 합니다.

이러한 서면 통보는 단순한 항의 차원을 넘어, 나중에 법적 절차에서 자신의 주장과 피해 사실을 입증할 수 있는 중요한 자료가 됩니다.

관할 구청 확인 및 위반 사실 문서화

다음으로 할 일은 관할 지자체(구청)에 확인을 요청해 발코니 확장이 적법한지 여부를 문서로 받아두는 것입니다. 보통 불법 확장이 적발될 경우, 원상복구 명령서나 이행강제금 부과예정 통지서 등이 발급되는데, 이 역시 손해의 객관적 입증자료로 매우 유용하게 사용됩니다.

이런 공식 문서가 있다면, 매수자가 “계약 당시 이 사실을 몰랐다”는 주장이 설득력을 얻게 됩니다.

분쟁 발생 시 민사소송 가능성

합의가 되지 않는다면 민사소송으로 가는 수밖에 없습니다. 이 경우 손해배상청구와 함께 계약 해제까지 주장할 수 있습니다.

다만 법원이 항상 매수인의 손을 들어주는 것은 아니기 때문에, 매도인이 사용승인 미이행 사실을 알고 있었는지, 중개사가 설명을 생략한 것이 고의였는지, 매수인에게 과실은 없었는지를 입증하는 자료가 핵심 쟁점이 됩니다. 이때 판례를 인용하거나, 실제 주고받은 메시지, 계약 당시 작성된 문서 등을 증거로 제출해야 합니다.

판례에서 인정된 매도인 책임 기준

실제 사례에서는 어떤 식으로 판단되었을까요?

서울중앙지방법원 2022가합549130 판결

이 판결에서는 발코니의 무단 증축을 매도인이 알면서도 고지하지 않은 경우, 이를 불완전이행 내지 불법행위로 보았습니다. 물론 매수인의 일부 과실도 고려되어 손해배상액이 제한되기는 했지만, 매도인의 책임은 분명히 인정됐습니다. 이 판결은 매도인의 ‘알았거나 알 수 있었던’ 점에 초점을 두고 있다는 점에서 중요한 의미를 가집니다.

실무적 대응 전략과 타이밍의 중요성

이런 문제는 대개 매수 후 몇 달이 지나서야 알게 되는 경우가 많습니다. 하지만 늦었다고 포기할 필요는 없습니다. 민법상 하자담보책임은 하자 발견일로부터 6개월 이내에 행사하면 됩니다(민법 제582조).

게다가 중개인의 위반행위에 따른 손해배상청구 역시 공인중개사법 위반에 해당하는 경우, 3년의 소멸시효 내에 제기할 수 있습니다. 따라서 문제를 인식한 즉시 움직이는 것이 중요하며, 늦어도 내용증명 발송 시점까지는 증거를 확보해두어야 합니다.

조금 복잡하게 느껴지셨나요? 요약하면, 사용승인을 받지 않은 아파트 발코니 확장 사실을 고지받지 못했다면, 매도인과 중개인 모두에게 책임을 물을 수 있고, 그 근거는 민법과 공인중개사법, 그리고 다수의 판례에서 명확히 확인된다는 점입니다. 지금이라도 늦지 않았습니다. 필요한 자료를 모으고, 법적 대응을 천천히 준비해보시기 바랍니다.

결론

아파트 발코니 확장 미고지 문제는 단순히 중개 과정에서 생긴 오해로 치부할 수 있는 사안이 아닙니다. 사용승인을 받지 않은 불법 확장이라는 점이 확인된다면, 이는 명백한 고지의무 위반으로 법적 책임까지 연결될 수 있습니다. 매도인은 민법상 하자담보책임을 지고, 부동산 중개업자는 공인중개사법상 확인·설명의무를 위반했을 경우 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 특히 아파트 발코니 확장 미고지로 인해 원상복구 명령이나 이행강제금이 부과된 사례가 존재하는 만큼, 매수인은 실질적인 피해를 입은 것으로 평가받을 수 있습니다.

결국 중요한 것은 ‘언제 알았고’, ‘어떤 증거를 확보했느냐’입니다. 빠른 시일 내에 내용증명으로 이의를 제기하고, 관할 구청에서 사실관계를 확인한 뒤 필요한 경우에는 민사소송까지 고려하는 것이 바람직합니다. 억울하게 감당하게 될 불이익을 방지하려면, 법률적으로 인정되는 절차와 기준을 따르는 것이 최선입니다.

FAQ

아파트 발코니 확장 미고지는 하자에 해당하나요?

네, 그렇습니다. 사용승인을 받지 않은 발코니 확장은 단순한 미관상의 문제가 아닌, 불법 건축행위로 분류되며 이는 민법상 하자담보책임이 성립할 수 있는 사유가 됩니다. 특히 아파트 발코니 확장 미고지로 인한 손해가 발생한 경우, 매도인은 그 책임을 회피하기 어렵습니다.

중개업자가 설명서를 작성했는데도 책임이 있나요?

설명서 작성 자체로 면책되는 것은 아닙니다. 설명서에 명확하게 ‘사용승인 미이행’ 등의 정보가 기재되어 있지 않고, 중개사가 확인 노력조차 하지 않았다면 이는 공인중개사법 제25조 위반입니다. 따라서 매수인은 중개사에게도 손해배상 청구를 할 수 있습니다.

계약 해제가 실제로 가능한가요?

가능합니다. 계약 체결 당시 중대한 정보를 누락한 경우, 민법 제580조 및 제580조의2에 따라 계약을 해제할 수 있는 사유로 인정됩니다. 다만 매수인에게도 주의의무가 인정되므로, 모든 사안이 해제로 이어지지는 않으며, 사실관계에 따라 판단이 달라집니다.

계약 해제와 손해배상 중 어떤 게 더 나은가요?

상황에 따라 다릅니다. 이미 입주해서 생활 중인 경우라면 계약 해제보다 손해배상을 요구하는 편이 현실적일 수 있습니다. 반대로 입주 전이라면 계약 자체를 무효화하는 방향이 실익이 더 클 수 있습니다. 변호사와 상담을 통해 구체적인 전략을 세우는 것이 필요합니다.

이런 문제를 다시 겪지 않으려면 어떻게 해야 하나요?

매매 계약 전, 반드시 구청이나 행정기관을 통해 사용승인 여부, 위반건축물 여부를 직접 확인하는 것이 좋습니다. 그리고 중개업자에게 ‘설명서’에 기재된 사항 외에도 추가로 확인해달라고 요청하고, 모든 대화는 서면이나 문자로 남겨두는 것이 추후 분쟁 시 중요한 증거가 됩니다.